Les propriétaires de Floride inondés par Ian n'ont pas à informer les nouveaux acheteurs des dommages causés par la catastrophe

Automobilistes aux prises avec de l'eau stagnante à North Port, en Floride. 30 septembre 2022, (Photo de Mitch Perry.}

Chaque fois qu'un ouragan menace de frapper quelque part près de chez moi en Floride, il y a une chose que je fais avant de commencer à faire mes valises pour évacuer : j'appelle ma mère à Pensacola.

C'est une comptable à la retraite, pas une météorologue. Mais elle trace avec soin la trajectoire des ouragans à travers l'Atlantique, les Caraïbes et le golfe du Mexique depuis plus de 60 ans. Pendant ce temps, elle a développé ce que Liam Neeson pourrait appeler "un ensemble particulier de compétences".

Elle connaît son chemin autour du cône d'incertitude et peut facilement trier les modèles de spaghetti (avec ou sans Ragu). J'ai tendance à faire plus confiance à ses prédictions qu'à celles de Weather Channel.

Alors, quand l'ouragan Ian a semblé dessiner une perle sur Tampa Bay la semaine dernière, je l'ai appelée. Elle a dit: "Celui-ci ressemble à un autre Charley."

Elle s'est avérée être 100% correcte. Tout comme l'ouragan Charley l'a fait il y a 18 ans, Ian s'est échoué bien au sud de Tampa Bay. Il a frappé l'île de Cayo Costa, juste à l'ouest de Ft. Myers, puis a traversé le comté de Lee.

En regardant la vidéo des vents horribles d'Ian et de l'onde de tempête déchirant des endroits très développés et bas comme Fort Myers Beach, Matlacha, Cape Coral, Estero, Bonita Springs et Sanibel, je me suis demandé combien de ces maisons avaient survécu à Charley en 2004.

Je me demandais combien s'étaient remplis d'eau puis vidés pour devenir un aimant à moisissures. Je me demandais combien de résidents actuels avaient acheté sans le savoir une de ces maisons qui avaient été inondées en 2004, sans se rendre compte que la même chose pouvait – et allait – leur arriver.

Il s'avère que personne ne le sait.

C'est parce que la Floride est l'un des 21 États qui n'exigent pas que les vendeurs de maisons informent leurs acheteurs que la maison a déjà été inondée.

En d'autres termes, si votre maison a été inondée lors de l'ouragan Ian la semaine dernière, vous pourriez l'assécher et la vendre sans jamais dire un mot à l'acheteur sur ce qui s'est passé. C'est parfaitement légal.

Même ma mère avertie de la tempête a été surprise d'entendre cela. Elle a dit, et je cite, "Quoi ? !"

Voici pourquoi ce manque de divulgation est important :

"Une maison qui a déjà été inondée est beaucoup plus susceptible d'être inondée à nouveau", a expliqué Rob Moore, directeur de l'équipe eau et climat du Natural Resources Defense Council, un groupe environnemental qui tire la sonnette d'alarme à ce sujet depuis qu'il a publié un rapport sur ça en 2017.

Il s'agit d'une préoccupation croissante car le changement climatique a commencé à pousser des ondes de tempête comme celle d'Ian de plus en plus à l'intérieur des terres, en particulier dans les zones où les gouvernements étatiques et locaux ont approuvé le développement dans les zones sujettes aux inondations.

Entre 1978 et 2017, plus de 30 000 propriétés dans tout le pays ont été inondées si souvent qu'elles ont été désignées "propriétés à pertes répétitives graves" dans le cadre du programme national d'assurance contre les inondations administré par l'Agence fédérale de gestion des urgences, selon le rapport du NRDC.

"En moyenne", note le rapport, "ces propriétés ont été inondées cinq fois tous les 2 à 3 ans. Certaines des propriétés les plus touchées ont été inondées plus de 30 fois".

Une étude de 2017 a révélé que dans les 12 comtés les plus peuplés de Floride, plus de 15 000 propriétés répondaient à cette description. Ces propriétés étaient responsables de près de 40 000 réclamations liées aux inondations.

J'ai demandé à la FEMA combien de ses maisons inondées à plusieurs reprises avaient été trouvées dans le comté de Lee avant que l'ouragan Ian n'y touche terre. La réponse : 870.

C'est énormément de biens immobiliers détrempés qui nous coûtent l'argent des contribuables, les amis.

Et gardez à l'esprit que les inondations causées par la tempête ne se sont pas limitées à Lee. Il y a eu des inondations dans les régions intérieures, tout le long de la côte est et dans les Keys. Dans un quartier inondable de Key Largo, des crocodiles (et non des alligators) ont été aperçus en train de nager dans les rues.

Pourtant, CBS News a rapporté récemment, alors que la population de la Floride a explosé au cours des 30 dernières années, "moins de 1 sur 5 des 10 millions de foyers de l'État a une assurance contre les inondations". Si les gens savaient à quelle fréquence nos maisons se retrouvent littéralement, et pas seulement au sens figuré, sous l'eau, ils changeraient leurs habitudes.

Quelqu'un en Floride a essayé de résoudre ce problème évident avec le manque de divulgation des inondations.

Vous n'avez pas besoin d'être ma mère qui prédit les ouragans pour prédire comment cela a fonctionné.

En 1992, l'ouragan Andrew s'est écrasé dans le comté de Miami-Dade avec des vents si violents qu'ils ont soufflé les instruments de mesure du National Hurricane Center. En conséquence, les experts ont mis une décennie à comprendre qu'il s'agissait d'une tempête de catégorie 5.

Les arnaqueurs et les escrocs ont agi beaucoup plus rapidement en travaillant leurs angles Andrew.

Moins d'un jour après le passage d'Andrew, les premiers marchands ambulants sont arrivés en vendant des T-shirts avec le slogan "I Survived Andrew" (je le sais parce que j'en ai acheté un). Bientôt, des escrocs ont déposé de fausses réclamations pour dommages et des entrepreneurs véreux collectant des dépôts puis disparaissant sans faire aucun travail.

Quand alors-Gov. Lawton Chiles a visité la région à l'occasion du premier anniversaire, une femme lui a dit: "Mon entrepreneur était sur" America's Most Wanted "hier soir."

Mais certains des plus grands escrocs étaient les banques et les compagnies d'assurance qui pressaient les victimes d'Andrew pour leurs derniers centimes. Annette Taddeo a vu cela de première main.

Alors âgée de 25 ans, Taddeo et ses parents – des migrants récents de Colombie – ont survécu à la tempête mais l'ont vue presque détruire leur maison à la fois par le vent et l'onde de tempête.

"Il a été inondé jusqu'à la taille dans l'eau de la baie", a-t-elle déclaré.

Taddeo a acheté un camping-car en Alabama et l'a conduit pour se garer dans l'allée de ses parents. La famille a vécu dans le camping-car pendant six mois pendant que ses parents se battaient avec les banques et la compagnie d'assurance pour reconstruire leur maison, m'a-t-elle dit. Ce n'était pas une existence confortable.

"Il n'y avait pas d'endroit à louer là-bas, et pas d'électricité pendant très longtemps et pas d'eau", a-t-elle déclaré. "Et c'était avant les téléphones portables."

Les banques ont continué à vendre et à revendre leur hypothèque, a-t-elle dit, et entre-temps, l'une d'entre elles a décidé d'arrêter de payer l'assurance sans en informer ses parents. Ils ne savaient pas jusqu'à ce que la politique a été annulée.

En conséquence, Taddeo – maintenant une sénatrice d'État démocrate qui se présente au Congrès – dit qu'elle s'intéresse vivement aux ouragans, à la propriété et aux compagnies d'assurance. En fait, m'a-t-elle dit, le premier projet de loi qu'elle a parrainé et adopté par l'Assemblée législative obligeait les vendeurs d'assurance contre les ouragans à divulguer aux acheteurs que leurs polices ne couvrent pas les inondations.

En 2020, Taddeo a déposé le projet de loi 1474 du Sénat, qui aurait résolu le problème flagrant de la Floride avec les acheteurs de maison qui ne sont pas informés qu'ils achètent une maison précédemment inondée. Voici ce qu'il disait :

"Avant d'exécuter un contrat de vente, un vendeur de biens immobiliers doit divulguer à un acheteur potentiel… si le bien immobilier a déjà subi des dégâts d'eau ou des dommages liés à l'humidité qui ont été causés par une inondation naturelle, si le bien a déjà eu une valeur l'eau dans les cours avant, arrière ou latérales pendant plus de 48 heures à la suite d'une forte pluie (ou) si une partie de la propriété est actuellement située dans ou à proximité d'une zone inondable désignée par l'Agence fédérale de gestion des urgences. »

Cela semble assez simple, n'est-ce pas?

Un autre sénateur démocrate, Bobby Powell du comté de Palm Beach, a proposé un projet de loi similaire cette année-là, SB1842. Deux projets de loi devraient donner aux parrains deux fois plus de chances de faire adopter quelque chose, n'est-ce pas?

Les deux projets de loi ont été renvoyés au Comité des banques et des assurances. Tous les deux sont morts. là. Ils n'ont même pas été entendus par le comité.

J'ai demandé à Taddeo ce qui était arrivé au SB 1474.

"Le problème, comme pour tout en Floride, c'est que pour certains intérêts puissants, c'est quelque chose qu'ils préfèrent ne pas avoir à faire", a déclaré Taddeo.

Ai-je mentionné que le président du comité cette année-là était un républicain Panhandle nommé Doug Broxson, qui travaille dans l'immobilier et les assurances ? Il n'est pas un grand fan des réglementations gouvernementales, comme vous pouvez le deviner.

(Le président du Sénat qui a choisi Broxson pour présider ce comité était un avocat de Bradenton nommé Bill Galvano. Sa priorité absolue en 2020 était de pousser un trio de routes à péage coûteuses, inutiles et précédemment rejetées dans la gorge de tout le monde au profit des contributeurs à la campagne.)

J'ai appelé le sénateur Broxson pour lui poser des questions sur l'échec du projet de loi de Taddeo. Il l'a blâmée, affirmant qu'elle n'avait pas réussi à "travailler sur le projet de loi", en contactant le président et les membres pour demander une audience.

"Les projets de loi qui sont travaillés par les membres ont généralement une chance d'être entendus", a-t-il déclaré. Il a également souligné qu'elle n'avait pas de projet de loi complémentaire à la Chambre. Ces projets de loi obtiennent rarement, voire jamais, une audience, a-t-il déclaré.

Quoi qu'il en soit, Broxson m'a assuré que sa facture n'était pas vraiment nécessaire. Une inspection de la maison avant la clôture de la vente détecterait les défauts laissés par une inondation, a-t-il déclaré. Ainsi, il n'y avait aucun problème avec les acheteurs involontaires.

"Je crois que le marché s'en est en quelque sorte occupé", a déclaré le sénateur.

Curieux de savoir si cela pouvait être vrai, j'ai téléphoné à la Home Inspector Association of South Florida et j'ai fini par parler à Brendan Haggerty, leur secrétaire, ancien président et inspecteur en bâtiment au cours des 15 dernières années. Je l'ai attrapé alors qu'il essayait de sauver une maison qu'il possède à Cape Coral qui avait été - vous l'avez deviné - inondée.

"La Floride est un État de non-divulgation", m'a dit Haggerty, rejetant ce que Broxson avait dit. "Les inspecteurs en bâtiment ne sont tenus de faire qu'une inspection visuelle. Donc, s'il y a un vice caché à cause d'une inondation ou d'une autre catastrophe, nous ne le savons pas."

Les vendeurs doivent remplir un formulaire de divulgation, a-t-il déclaré. Lorsque j'ai interrogé Haggerty à ce sujet, l'inspecteur chevronné a déclaré: "Chaque agent immobilier sait que le formulaire de divulgation est aussi précieux que le papier sur lequel il est imprimé."

De nombreux vendeurs truquent leurs réponses, craignant d'effrayer les acheteurs en étant trop honnêtes, a-t-il déclaré. Rarement, voire jamais, ils se font prendre, et toute sanction dépend de la volonté du propriétaire de poursuivre.

Après avoir vu ce qui est arrivé à son projet de loi sur la divulgation en 2020, Taddeo ne l'a plus déposé. Pourquoi se cogner la tête contre une porte verrouillée ?

Pourtant, a-t-elle déclaré, "la Floride en a plus besoin que quiconque, car nous sommes l'État le plus sujet aux inondations du pays".

Lorsque j'ai demandé à Taddeo ce qui l'avait incitée à déposer ce projet de loi sur la divulgation des inondations en 2020, elle m'a donné une réponse surprenante : le Texas l'a fait.

En 2017, l'ouragan Harvey a choqué de nombreux habitants de Houston en inondant 96 000 maisons, dont un grand nombre qu'ils pensaient sans danger. Il s'avère que beaucoup d'entre eux avaient déjà été inondés, mais personne ne l'avait dit aux acheteurs. (Semble familier?)

Par la suite, beaucoup de maisons qui avaient été inondées étaient soudainement à vendre, à bon marché. Et le mot « gorgé d'eau » était, comme pourrait le dire Gene Autry, rarement entendu comme un mot décourageant.

"Les gens se retrouvaient coincés avec ces maisons dont tout le monde savait qu'elles avaient été inondées pendant l'ouragan Harvey - tout le monde sauf les acheteurs", a déclaré Moore du NRDC.

En 2019, la législature du Texas a adopté un projet de loi obligeant les propriétaires à divulguer si leurs propriétés se trouvent dans une zone sujette aux inondations ou ont déjà été inondées. Le gouverneur Greg "Je préférerais transporter des migrants vers Washington" Abbott l'a signé, même si cela n'avait rien à voir avec la restriction de l'avortement.

Je dois admettre qu'entendre que le Texas est plus progressiste que certains autres États, y compris le nôtre, m'a donné un sentiment de désorientation. J'ai failli tomber de ma chaise quand Moore m'a dit que, lorsque le NRDC a noté les États sur cette question, le Texas a obtenu un A.

Mais pas nous.

"Floride? Oh, ils sont juste là en bas", a déclaré Moore. "F pour Floride."

Le gouverneur de Floride, Ron DeSantis, a fait un sacré boulot avec Ian, tout comme le patron de la FEMA de George W. Bush, Michael "Brownie" Brown, l'a fait avec Katrina.

DeSantis portait son propre équipement de campagne de réélection pour voir la catastrophe, au lieu de quelque chose avec un insigne d'État, comme l'ont fait les gouverneurs précédents. Puis il s'est plaint dans l'émission télévisée de Sean Hannity que d'autres personnes politisent la catastrophe.

Il a également enfilé une paire de bottes de travail d'un blanc immaculé, ce qui a suscité de nombreuses blagues le comparant à Nancy Sinatra, Luke Skywalker et le Green M&M. (Les bottes de travail en caoutchouc blanc sont couramment portées par les crevettiers et autres cols bleus qui veulent garder leurs pieds propres et secs, mais elles brillent rarement comme la paire de DeSantis.)

Sa tournée des inondations en Arcadie a interrompu une opération de secours en cours pendant plusieurs heures. Puis il a affirmé que l'interruption ne s'était jamais produite parce qu'il était "le premier à se présenter à DeSoto (comté) et à aider ces gens".

Plus important encore, il y avait des plaintes sur la façon dont il était tellement occupé à lutter contre les mathématiques éveillées et la théorie critique de la race qu'il n'avait pas réussi à faire face à notre crise de l'assurance des biens. Les propriétaires de Floride étaient déjà confrontés aux taux d'assurance des biens les plus élevés du pays. Grâce à Ian, ils sont sûrs de monter encore plus.

Je m'attends à ce que l'Assemblée législative commence bientôt à proposer de nombreux projets de loi post-Ian, dont certains pourraient impliquer une assurance. Compte tenu des performances passées des législateurs, ces projets de loi sont plus susceptibles de protéger les développeurs à gros budget et les puissants services publics que d'aider les acheteurs de maisons.

Ne serait-il pas agréable de voir le gouverneur se racheter en proposant un projet de loi comme celui de Taddeo ? Quelque chose qui offre une meilleure protection aux acheteurs de maison en Floride, au lieu de cibler les réfugiés vénézuéliens ou les parcs à thème d'Orlando ?

J'ai regardé les bouffonneries des politiciens de Floride des deux partis depuis les années 1970. J'ai développé mon propre ensemble particulier de compétences sur la prédiction de leur comportement.

Je dirais que les chances que notre propre gouverneur libs-uber-alles fasse la bonne chose sur cette question tombent carrément dans le cône de la quasi-impossibilité.

par Craig Pittman, Floride Phoenix 6 octobre 2022

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Craig Pittman est originaire de Floride. En 30 ans au Tampa Bay Times, il a remporté de nombreux prix étatiques et nationaux pour ses reportages environnementaux. Il est l'auteur de six livres. En 2020, le Florida Heritage Book Festival l'a nommé légende littéraire de la Floride. Craig est co-animateur du podcast "Bienvenue en Floride". Il vit à Saint-Pétersbourg avec sa femme et ses enfants.